10月1日起施行，江门市区“三旧”改造实施方案出台

近日，《江门市市区“三旧”改造实施办法》（下称《办法》）印发出台。《办法》设有十四个章节，明确了“三旧”改造组织架构“三旧”改造规划和计划、“三旧”改造供地审批，以及旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造政策和要求等。其中，《办法》明确旧城镇改造项目土地出让价款拨付给改造主体的比例为84%，旧厂房改造为商业、旅游、娱乐用途，土地出让价款拨付给原权利人的比例由上一版政策的30%提高至35%。

结合机构改革及行政审批“放管服”改革要求，《办法》调整和优化了“三旧”改造工作的相关审批程序。本《办法》适用于市区（蓬江区、江海区、新会区）行政区域范围内“三旧”改造工作，于2021年10月1日起施行，有效期至2026年9月30日。

根据《办法》，“三旧”改造是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等行为，包括全面改造、微改造、混合改造三种类型。其中，在明确“三旧”改造单元概念的时候，《办法》强调“三旧”改造规划和实施计划的管控，须通过改造单元的划定，促进整体连片改造。

《办法》与省的最新政策衔接，完善了改造方案编制审批要求和改造项目监督管理的要求，强调批后监管，防范出现社会风险。据介绍，可纳入“三旧”改造范围的主要分为以下四种情况：（一）基础设施、公共服务设施亟须完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能、产业布局影响国土空间规划实施；（四）各区“三旧”改造工作职能机构认为应当改造的。

梳理旧城镇、旧村庄的改造政策和要求，旧城镇改造区域包括对城镇国有土地上旧房屋及其相应配套设施用地（含生活服务设施、巷道、市政、环卫等），其土地出让价款拨付给改造主体的比例为84%；旧村庄改造范围内混含旧城镇、旧厂房、“三地”“其他用地”的，且旧村庄改造面积占总改造面积70%或以上的，整体视同旧村庄改造，土地出让价款拨付给原农村集体的比例按上一版政策的95%保持不变。旧厂房权属历史及现状均属于该村集体方可纳入混含范围。

此外，《办法》明确指出，农村集体经济组织或其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司，或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定的开发建设单位，均可作为旧村庄改造项目的改造主体，有效调动市场主体参与的积极性。

根据梳理，旧厂房的改造政策和要求区分为以下几种情况：

（一）旧厂房改造为商业、旅游、娱乐用途，土地出让价款拨付给原权利人的比例由上一版政策的30%提高至35%；

（二）旧厂房改造为教育、科技、医卫慈善、文化、体育用途的，需按改造后用途重新核缴土地价款；

（三）旧厂房保留工业用途提高容积率但不延长使用年限的，不需增缴土地价款，支持工业项目扩容提质；

（四）集体工业用地转为国有工业用地出让的，将按照不低于95%的土地出让价款拨付给原集体土地所有权人作为补偿，支持村级工业园升级改造。

（五）属市、区、镇（街）全资国有企业“工改住”项目的，可采取自行改造的方式实施，土地出让价款拨付给原权利人的比例由上一版政策的10%提高至20%；

（六）公开出让的“工改住”项目土地出让价款拨付给原权利人的比例按上一版政策保持不变，根据项目容积率按照一定比例进行分级拨付；

（七）“工改住、商、旅、娱”等经营性用途，须将不低于改造面积15%的“公益性用地”无偿移交政府，保障公共设施的建设。

为做好与上一版政策的衔接过渡，《办法》指出，本政策施行之日前项目改造方案仍未获批准的，须重新申请启动改造程序，原已出具的“项目认定”不再作为“三旧”改造文件依据；施行之日前项目改造方案已批准但未出具规划条件的，须补充完善改造方案并按《办法》实施；施行之日前已出具规划条件且未完成供地的，依据有效的规划条件可办理供地并按《办法》规定签订监管协议，若然施行之日起1年内仍未完成供地的须按照有关规定补充完善项目改造方案，并按《办法》实施改造。