中山工业用地先租后让:6年租赁期,考核合格可缴清土地价款办理土地登记

昨日，《中山市工业用地“先租后让”“弹性年限出让”实施细则(试行)》(以下简称《实施细则》)出台。《实施细则》提出，“先租后让”的土地使用年限不高于30年，土地成交后签订“6+N”的出让合同(这里的“6”指的是6年租赁期，“N”指的是N年出让期)。租赁期满后，经考核评价达标并缴清土地价款的，方可办理土地登记。该《实施细则》自7月1日起施行，有效期3年。

租赁期满前一年进行预考核

该《实施细则》中所称的“先租后让”，是指对工业用地设定6年的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期满，经考核评价达到出让合同约定的固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等条件，并缴清土地出让价款后，方可办理土地登记等用地手续的土地供应方式。

其中，“先租后让”的竞买保证金按土地出让起始价的10%一次性收取，竞买保证金在土地公开出让成交后转为首期土地价款，即租赁期土地价款。“先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押。土地竞得人按照出让合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。

早在“十三五”开局之年，中山就提出把要素升级、结构优化、制度改革作为今后发展的“三大发动机”，土地乃要素升级中的关键。相关负责人表示，实施“先租后让”“弹性年限出让”等方式供地，将有效减轻企业项目营运初期的用地成本负担和资金压力，实现“轻资产”运营;同时辅以土地供后用地项目情况跟踪考核评价，有效减少土地低效利用、土地闲置等浪费土地现象的发生。

据悉，在“先租后让”租赁期满前一年(即租赁期第5年)，属地镇(区)政府组织镇(区)相关职能部门，对项目出让合同约定的建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标执行情况进行预考核。

指标考核值未达到约定值的，由属地镇(区)政府发出通知书，明确相关产业要求、固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等指标，须在剩余的土地租赁期内达到出让合同约定水平，否则按出让合同约定解除出让合同并由政府无偿收回土地使用权。

可收取不低于总地价10%的履约保证金

《实施细则》提出，待租赁期满后，经考核评价达标的，土地竞得人付清剩余土地出让价款后，根据镇(区)政府出具的项目考核评价意见书，向市国土资源局申请办理出让期的土地登记，领取不动产权证书。剩余土地出让价款，按土地成交价扣除已缴首期土地价款后的差价确定。

若考核评价不达标，市国土资源局解除与土地竞得人签订的出让合同，政府无偿收回土地使用权，已收取的首期土地价款不予退回。地上建筑物、构建物及其他附着物考虑折旧按照市场评估价补偿，机器、工器具及工艺设施等不予补偿，动产搬迁费用不予补助。补偿事宜由属地镇(区)政府负责，并由属地镇(区)政府委托有相应评估资质的评估公司进行评估。

当前，中山正处于全面推动产业迈向中高端水平的关键时期，工业用地需求依然旺盛。据悉，一直以来中山的招商引资工作由镇区主导，工业用地的开发利用以镇区为主，部分镇区在工业用地的统筹利用、供应管理、供后监管力度不足，造成土地闲置、低效用地情况较多，造成“有项目无用地、有用地无项目”现象。

为此，《实施细则》中规定，属地镇(区)政府可根据项目的实际情况，履约监管协议可约定收取不低于总地价10%的履约保证金。在项目开工、竣工、投产阶段，分别按30%、30%、40%比例予以返还。“加强用地准入和供后跟踪监管，有利于解决土地利用粗放和用地紧张并存的难题，提高用地效率。”相关负责人解释说。