广州二手住宅网签达年内高峰 市场如何换房不缩水

广州楼市保持畅旺，据阳光家缘网站公布数据，8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰，仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。市场成交势头不错，买卖双方对后市看好。不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水，也按捺不住想杀入购房行列。那么，以怎样的方法换房，才更加划算?

案例：小两房换大套房

陈太一家三口现住在海珠区革新路的一套小两房，接下来陈太打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企，再加上楼价也保持在高位，陈太觉得必须赶紧完成换房。

但陈太手上的资金有限，只有100万元的闲余资金，再加上供楼压力和生活开支，陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大，打算卖掉自住的小两房，置换一套三房或四房。那么，像陈太这种情况，到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一，还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。

方法一：卖一买一

陈太现在居住的小两房单位，市价约96.5万元，目前还欠银行贷款20万元。也就是说，先卖掉这套房再买房的话，陈太手上的买房资金有76.5万元(业主把20万提前还贷才能卖房)+100万元=176.5万元。

合富置业专家给记者算了一笔账，这个时候，陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策，卖掉旧居之后，陈太就算是首次置业，可以获得85折的利率优惠，并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套360万元的三房单位，首付108万元，向银行贷款252万元，供20年，每月月供15497元左右，总利息支出119.94万元。这个时候，陈太手上还有闲余资金68.5万元，可用于其他方面的投资。

再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房，所以陈太卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，陈太可免增值税和个人所得税。也就是说，陈太先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。

方法二：买一卖一

如陈太先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。

先买一套房，陈太算第二次置业，所以，贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年，陈太首付必须凑足252万元(假设陈太向亲戚借款152万元凑首付)，第二套房月供7362元，总利息支出68.69万元。

合富置业专家给记者算了一笔账，随后陈太再卖掉手上这套房，这个时候，交易税费方面，陈太仍可免增值税(证满2年可免)，但要缴纳个人所得税(虽然证满5年，但不是陈太唯一住房，所以必须按照1%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付，陈太虽无需支付，但对买家的吸引力而言，较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

这个时候，陈太手上资金为：96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱，尚欠：152万元-76.5万元=75.5万元。

结论：卖一买一换房首付负担更轻

通过以上的计算不难看出：卖一买一，陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一，那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。也就是说，卖一买一比买一卖一，在利息支出上可节省51.25万元。

不过，卖一买一时，陈太不需要向亲戚朋友借钱，就可实现换房的梦想，换房后手上还有闲余资金68.5万元，可作其他投资。而买一卖一时，换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然，卖一买一的方式更明智。

赶集网负责人特别提醒，由于目前房价波动大，在换房时最好同时进行，避免卖了房，房价上涨，买不到房。在出售旧房子时，最好尽快选择好新房子，尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜，缩短卖一买一上的时间差。

此外，就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内，换房客如何解决居住问题，合富置业专业人士建议，买卖双方有比较宽松的沟通环境，双方可谈妥交房时间，或换房人士可先短租其他单位暂住。

数据：8月换房个案数量增13.3%

今年下半年开始，改善型换房个案持续增加。据合富置业成交数据统计，7月改善型换房个案数量较6月上升8.8%，而8月改善型换房个案继续增加，较7月上升13.3%。楼价平稳上升，是造成改善型换房人士入市积极性持续增加的重要因素。8月楼价保持稳步向上态势，当月广州二手住宅成交均价达27003元/平方米，环比7月上升2.8%，同比去年8月上升12.2%。

安居客负责人分析认为，卖一买一是目前广州二手市场中改善型换房的主要方式，原因主要有两个：一是广州仍实行限购，对非本地户籍买家来说，只能持有一套物业，要换房必须出售旧居后才有资格购房。二是目前广州换房的入市门槛并不低。据合富置业成交数据统计，8月改善型换房个案的套均总价为343万元。以此计算，二套房贷首付需七成，换房人士的首付支出为240万元左右，而出售旧居之后，可比照首套房贷执行，首付只需三成，仅为103万元。卖一买一之后，换房人士的首付支出大幅减少。因此，目前广州二手市场上不少换房个案都是采用“卖一买一”这一方式进行的，而市场上流通的放售房源，不少也是由于业主出于换房需求而出售的。