“金九银十”楼市传统旺季平淡收场 整体均价结构性拉高

进入11月，“金九银十”的楼市传统旺季平淡收场，热度不再。以10月为例，根据合富研究院监测，东莞一手住宅网签面积38.2万平方米，同比减少25%，而网签均价依然保持高位，达到17232元/平方米，同比略涨5%。“受调控政策影响，成交继续放缓，但由于部分高价盘集中签约，结构性拉高整体均价。”业内人士分析认为，从全市来看，房价总体平稳，局部片区和部分楼盘，可能存在5-10%的下行空间。
网签面积同比减少25%
11月1日，位于东莞道滘镇中心的某楼盘销售中心，销售人员小徐没精打采地玩着手机。突然接到客户电话立马精神起来。
“今天不是周末，访客自然很少，但周末还是很多看房客的。”小徐说，现在虽说楼市进入冷淡期，但也是最好的购房时机。一方面，受限价影响，此时正是低价购房的时机，等到明年3-4月房价势必会上扬，另一方面，以道滘为例，因为莞惠城轨和地铁1号线的相继开通，轨道经济会带动物业升值，无论是居住，还是投资都比较划算。根据合富研究院数据，10月份，道滘镇签约套数仅为15套，但均价达到17440元/平方米。
东莞中原数据显示，10月份成交套数均来自仅10月中下旬，以10月最后一周（10月22日-28日）为例，鼎峰悦境、万科皇马郦宫以及沙田碧桂园集中网签，签约量均在90套以上，拉动全市成交量上涨。但即便如此，根据合富研究院数据，10月一手住宅网签面积38.2万平方米，同比减少25%。由于供应、成交双双下降，东莞库存量变化尚不明显。数据显示，截至10月31日，东莞住宅库存约506万平方米，去库存时间约13.4个月，剔除签约滞后影响，预计真实去库存时间在8-10个月。
“今年以来，在调控政策的影响下，楼市淡旺季现象已经被打乱，每月成交量平稳在40万平方米上下水平。”合富研究院高级分析师李兴旺分析说，今年，“金九银十”并未得到发挥，以平淡收场。
整体均价结构性拉高
走访获悉，不少楼盘均价依然高企。“我们道滘这个盘还未开盘，但是预计价格去到22000元/平方米。”小徐说，根据经验判断，即使到开盘那天，打折也不会太多。根据东莞中原数据，10月（10月22日-28日），道滘镇一手住宅均价达到21045元/平方米。
从合富研究院获悉，10月一手住宅网签均价约18508元/平方米，同比上涨10%，而前10月一手住宅网签均价也达到17232元/平方米，同比略涨5%。业内人士分析认为，受调控政策影响，成交继续放缓，但由于部分高价盘集中签约，结构性拉高整体均价。
根据一项网络调查显示，在1594份有效问卷中，接近九成购房者认为东莞房价偏高或者太高。但值得注意的是，调查也显示，有超过75%的受访者认为年前东莞房价将下降5%以上，然而，实际房价仍稳中有升。
对此，李兴旺则认为，调查数据更多的体现了民众的理想期望值。既然为理想期望值，即意味着实现的可能性不是很大。房地产是区域性较强的行业，东莞亦如此，房价表现出区域分化。全市总体而言，整体平稳。局部片区和部分楼盘，可能存在5-10%的下行空间。但长远来看，东莞房价上行趋势非常明显。
购房者宜首选地铁物业
进入11月意味着今年已进入尾声。据了解到，各大房企为完成业绩目标，推货节奏加快，同时个别项目为刺激客户成交，入市价格回归市场价，客户接受度较高。
“冲刺年度任务，预计11-12月促销仍会持续，但幅度预计不会太大，以5%以内为主。”对于购房者，李兴旺建议应首选地铁物业，自住投资两宜，抗风险能力强。而对于房企，在部分项目可适度让利，并为置业者提供宽松资金方案。