成交活跃度下降 1月广州一手住宅整体网签环比下跌12%

日前，中原地产根据阳光家缘监控显示，1月广州一手住宅整体网签共84.36万㎡，环比下跌12%，网签一手住宅为7755宗。业内人士认为，由于部分房企已完成年底业绩冲刺任务，新年伊始供应速度适当放缓。因此除极个别仍需完成业绩任务的房企外，大部分房企已开始针对春节后、三月市场进行部署，从而造成1月整体成交活跃度下降。

供应：低于近6个月供应水平线

踏入2019年，全市一手住宅供应速度明显降低，仅供应85.21万㎡，环比下跌50%，低于近6个月平均水平（109.39万㎡/月）。从各周供应情况来看，12.26-12.30一周占统计周期内新批供应量的57%，踏入1月以来，供应基本在每周10万㎡的低位徘徊。

从供应区域来看，荔湾区连续两个月供应突破20万㎡，本月累计供应23.6万㎡（2256套）单位，其中主要供应项目悦江上品苑累计获批7.78万㎡（802套）单位，华发中央公园获批5.42万㎡（438套）单位。广州中原研究发展部认为，随着旧改推进以及近年出让宅地陆续转化，荔湾除广钢新城板块外，茶滘、滘口、桥中等板块供求趋于活跃，预计2019年荔湾楼市关注度将持续提高。此外，供应量突破20万㎡的区域还有增城，该区去年国庆后供应能力有所减弱，本月在招商臻园、品秀星图、碧桂园云顶等新项目带动下，供应维持相对高位。

此外，番禺区1月无新增供应，该区经历去年12月亚运城大批量推货后，本月迎来“供应荒”，受近年出让宅地量减少以及地价提升影响，番禺新增供应除依靠亚运城、祈福新邨等个别大盘外，其余项目供应能力偏低，从而造成该区在缺少大盘支撑的情况下，出现零供应的尴尬情况，展望未来一段时间，除跑量大盘外，番禺新增供应将集中在万博、长隆、南村一带，并以高端项目为主；而旧改项目预计难以在短时间内入市，有业内人士认为，2019年番禺区一手价格具备上扬趋势。

成交：14号线开通刺激从化逆袭

受整体供应放缓，临近春节假期市场逐步转淡影响，1月仅海珠、荔湾、从化、增城4区成交量环比上涨，其余区域均出现不同程度下跌。1月广州一手住宅整体网签共84.36万㎡，环比下跌12%，网签一手住宅为7755宗。其中，从化本月网签面积6.3万㎡，环比上涨54%较值得关注，广州中原研究发展部认为，在14号线开通的加持下，从化正式纳入“市区地铁1小时交通圈”，凭借限购门槛低、置业压力较低的优势承接花都等区需求外溢，以本月成交情况来看，珠光御景山水城、珠江壹城等大体量+小区配套完善项目成交走红，未来14号线的利好将持续“发热”，从化将承接更多广州北部上班族置业需求。

另一方面，成交热区增城在招商臻园、碧桂园云顶、香江天赋等中高端项目集中推货的支撑下，成交一改去年第四季度颓势，本月网签面积30.78万㎡，环比上涨1.2倍。广州中原研究发展部认为，新塘优质项目主要依托TOD（广州东部交通枢纽）、大湾区互联互通等概念吸引买家；而21号线年底贯通至天河员村，极大提升了荔城板块项目价值，加上荔城增江河两岸自带优质居住环境、完善生活配套等优势，对看重居住氛围的买家具有一定吸引力。

另一方面，相比起上述区域，2018年成交表现较出色的南沙1月仅网签7.62万㎡，环比下跌48%，在阳光城丽景湾、滨海新城等大盘供应放缓后，区域成交量大减，仅南沙塞纳河畔一盘成交超过100宗，其余项目仅维持60-80宗低位，其中12月以来供应量减少是主要原因。

库存：全市维持9.6个月水平

由于1月成交环比下跌12%，促使全市库存回升至9.6个月，自去年11月以来整体库存周期基本保持稳定。1月天河、黄埔区在一手供应增加的刺激下，消化周期轻微回升。其中天河区岑村板块全新盘慧源山庄于月初开盘，累计获批2.71万㎡（311套）。

中原地产研究部认为，2月预计上、中旬时间受春节假期影响，市场供求将转淡；预计元宵节（2月19日）过后，买家陆续回流，同时开发商将准备充足弹药以应对“3月小阳春”。同时，得益于调控环境优化，今年项目新批供应、网签速率、备案价制度改善利于买家置业，加上今年春节放假时间较去年早，预计成交量最早于2月下旬便迎来回升。从成交环境来看，今年行政干预造成的影响较往年低，加上330调控政策即将满2年，2017年购房资格受影响的买家社保将陆续“满五年”，部分置业需求将回流，预期后市表现乐观。

人才住房助力南沙庆盛打造宜居宜业

按照去年广州市国规委公示《广州市2017-2035年总体规划草案》，南沙庆盛起步区净用地面积62.4公顷，总建筑面积达到260万平方米，其中商业及产业建筑面积占比高达81%，而居住功能仅占13。日前有政协委员提议，片区商住比例偏高，如果要使区块成为有活力的城市空间，除了商业空间，还需合理分配适当的居住空间。

日前，新鸿基地产执行董事郭基煇参加在广州举行的人大政协会议，其中优化广州南沙区庆盛交通枢纽建设的建议提案倍受关注。提案认为，为了更好地实现《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》的目标，粤港澳大湾区需要更深入推进区域协同发展，在基建互通的硬件基础上，进一步细化及完善重点交通枢纽的发展部署，充分发挥交通枢纽汇聚的人流、物流对周边片区商业、产业发展的带动作用。其中，广州南站、南沙庆盛站等广深港高铁沿线站点直接连结粤港的交通枢纽，是粤港融合发展的重镇和排头兵。

郭基煇认为，在增加建设空间，为当地就业人口提供最大便利外，同时实现“产城融合”和“职住平衡”，有效减少城市的“钟摆效应”，减轻交通负担，吸引人才长久落户，安心生产。因此，他建议政府在庆盛起步区、尤其是庆盛枢纽周边适当增加居住功能，可以以人才住房、出租公寓等各种形式，吸引粤港澳大湾区的各类人才在枢纽区块宜居宜业，更好地实现站城一体化，提升片区综合竞争力。