广东经济网广州楼市限购新政：单身汪只能买一套，外地人资格社保3年变5年
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解读
新政影响四类人
请对号入座
广州楼市限购新政于3月17日深夜11时发布，3月18日凌晨正式生效。
紧接着，广州公积金限贷新政于3月20日傍晚跟进，即时生效。
这一次的新政如雷霆出击，震得多少人一夜无眠。究竟新政影响了你什么，有什么人最受打击？请君对号入座！
新政影响四类人
请对号入座
广州楼市限购新政于3月17日深夜11时发布，3月18日凌晨正式生效。
紧接着，广州公积金限贷新政于3月20日傍晚跟进，即时生效。
这一次的新政如雷霆出击，震得多少人一夜无眠。究竟新政影响了你什么，有什么人最受打击？请君对号入座！
第一类：单身人士
单身汪很受伤，如今只能买一套
有本市户籍居民，以家庭为单位，继续执行限购2套住房不变。
但是，新政增加了一个要求，如果你是单身人士（年满18周岁的单身或离异人士），你只能购买1套住房。
第二类：外地人
一竿子打到两年后，社保3年变5年
本次新政对非本市户籍居民家庭的影响是最大的，由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。
第三类：无房但有贷款记录人群
认房又认贷，首付三成变四成
目前无房，但是你之前有贷款记录，你的首付要提高一成，从三成变为四成。
第四类：一套且还清贷款家庭
优惠已到期，三成首付福利收回
这类人群，在新的限贷政策中，受影响是最大的。
按照之前的贷款政政策，只要你不欠银行钱，还有购房资格，银行可以认定你为首套房资格，给你三成首付优惠。不过，从去年底开始，市场就预期这一大礼包迟早要收回，果然如此！
新政策规定，假如你购买普通住房，首付变成50%；购买非普通住宅，首付变成70%。
解惑
致最尴尬的你
不上不下，卡在中间怎么办？
每次新政出台前后，总会遇到购房纠纷高发季节。
因为总有一群处于未完成状态的交易被卡在中间，不上不下，究竟该如何进行下去，是否能进行下去？总之疑问一大堆。
假如交易被迫中止？如何才能做到“一别两宽、各自欢喜”？请来楼市专家与律师团队，为这群正处于尴尬局面市民答疑解惑。
焦点1 时间界限： 我算新的还是旧的？
问：刚做了网签又或者是刚交订金的我，怎么办？
答：可以按照原政策实行。
新政规定：3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。
3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
不过，请注意，如果在网签（备案）的同时，未办理首期款资金监管的，又或者虽然签订监管协议但是没有来得及查询征信的群体，会受限贷新政影响，从而需要提高首付比例。
焦点2
关于毁约：
我要毁约并退回定金，
可以吗？
问：在调控政策出台之前已签订了购房合同，现在没购房资格了，定金能退回来吗？
答：因限购后失去买房资格，要求解除合同，一般会支持。
律师答疑：一般情况下，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
问：在调控政策出台之前已签订了购房合同，现在首付提高了宝宝没钱买了，定金能退回来吗？
答：要看情况，有拿得回来的，也有拿不回来的。
律师答疑：1、限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律是不支持的。
2、调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行而请求解除合同的，法律是支持的，卖房人应当将收受的购房款或者定金退还给买房人，卖房人因此而发生的合理费用、损失，买房人应当补偿。
焦点3
宝宝们，“认购定金”能拿回吗？
问：限购限贷出台之前仅签订了认购书，现因新政买不了房，能拿回定金吗？
答：可以拿回！
律师答疑：因为只是认购书，并且出于“不可归责于当事人双方的事由”，因此可以拿回。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
焦点4
都怪你都怪你，我能要求赔偿吗？
问：本已约好过户时间，但业主因故推迟了，不料期间限购新政出台，导致买家失去购房资格，合同无法继续履行，买家可否追究业主违约责任？
答：你可以干掉他！
律师答疑：守约方可以追究对方的违约责任，因为如果正常履行合同的情况下，可以避免被限购限贷，正是由于一方的违约行为才导致合同无法履行，因而违约方应承担违约责任。
焦点5
买家耍赖，我能不卖房了吗？
问：买家因限购限贷政策导致合同无法继续履行，但是买家耍赖，不行使合同解除权，就这么拖着，出售方可以解除合同并要求赔偿吗？
答：可以单方面解除！
律师答疑：对于买卖双方，双方都有权行使合同解除权。
因限购限贷政策被依法解除合同，卖房人可以要求买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。
焦点6
买卖不成了，中介费我能不给吗？
问：房屋买卖合同因新政影响解除，中介费还需要支付吗？
答：给少点可以，完全不给不行，人家中介公司也是辛辛苦苦陪了你好几个月，没功劳也有苦劳啊亲！
律师答疑：因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需要向中介支付必要费用及合理报酬。
答疑团队：合富辉煌、亿达按揭、广州金桥百信律师事务所谢秋律师
手记
来自律师的忠告：
一别两宽，各自欢喜
来自敦煌山洞有一段著名的唐朝人“放妻协议”，协议是这么写的：
凡为夫妇之因，前世三生结缘，始配今生为夫妇。若结缘不合，比是冤家，故来相对；即以二心不同，难归一意，快会及诸亲，各还本道。愿妻娘子相离之后，重梳婵鬓，美扫娥眉，巧呈窈窕之姿，选聘高官之主。解怨释结，更莫相憎。一别两宽，各生欢喜。
这份协议真是酷到没朋友，秒杀了古今多少人。看现在的明星因为离婚斗得不可开交，厮杀得风度尽失，就知道今人未必如古人。
闲话少提，最近也是楼市毁约、纠纷高发的季节，原因当然是一竿子插进来的限购新政，作为“不可归责于当事人双方”的“第三者”，这个新政所带来的法律纠纷大概还需一两个月时间消化。
俗话虽然这样说，再不行咱们就法庭上见！但是那些律师哥哥姐姐，也是冒着没生意做的风险，真诚地奉劝各位正发生着各种纠纷、摩拳擦掌的街坊们，友好协商是上上策，诉讼仲裁应该是到不得已才做的事。
新政既出，有买家虽然买房不成有些难受，可能也觉得既然有法规撑腰，只要说声不买了，卖家就该乖乖退钱，还双手奉上利息。在房屋买卖合同的纠纷里，律师想告诉你，这类事情实在看过太多，很多时候都是只因口舌之快导致的不必要麻烦，其实对谁也没好处。
不管买方还是卖方，应该都是憋着火的。只要没有违约，实际上就没有谁欠谁的。离婚的尚且还有自行协商，去民政局办手续各自安好。买卖房屋本来也是美事，更没必要真闹到对簿公堂。折腾到最后，无论谁输谁赢都会褪掉半层皮。
受影响的买家要根据新政迅速评估自身情况，需要多些时间筹钱，还是彻底失资格只能解约……最好和中介尽早沟通，选出相对较好的方式；还买得成，协商多给点时间；彻底买不成，至少也有那么一点善意，利息方面不用那么锱铢必较，让其实也付出不少时间、精力和期待的业主，早点顺利重上卖房路。
被耽误的出售方也先消消郁闷，体谅买家的难处。能给时间的还是多给一点，完全买不了的，商量签个解除协议，退钱稍微爽快一些。毕竟，你是先一步上了车的，本来就比对方少了不少痛苦和纠结。
所谓买卖不成仁义在，还是应将心比心，解怨释结，更莫相憎。但愿大家都可以一别两宽，各生欢喜吧！
单身汪很受伤，如今只能买一套
有本市户籍居民，以家庭为单位，继续执行限购2套住房不变。
但是，新政增加了一个要求，如果你是单身人士（年满18周岁的单身或离异人士），你只能购买1套住房。
第二类：外地人
一竿子打到两年后，社保3年变5年
本次新政对非本市户籍居民家庭的影响是最大的，由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。
第三类：无房但有贷款记录人群
认房又认贷，首付三成变四成
目前无房，但是你之前有贷款记录，你的首付要提高一成，从三成变为四成。
第四类：一套且还清贷款家庭
优惠已到期，三成首付福利收回
这类人群，在新的限贷政策中，受影响是最大的。
按照之前的贷款政政策，只要你不欠银行钱，还有购房资格，银行可以认定你为首套房资格，给你三成首付优惠。不过，从去年底开始，市场就预期这一大礼包迟早要收回，果然如此！
新政策规定，假如你购买普通住房，首付变成50%；购买非普通住宅，首付变成70%。
解惑
致最尴尬的你
不上不下，卡在中间怎么办？
每次新政出台前后，总会遇到购房纠纷高发季节。
因为总有一群处于未完成状态的交易被卡在中间，不上不下，究竟该如何进行下去，是否能进行下去？总之疑问一大堆。
假如交易被迫中止？如何才能做到“一别两宽、各自欢喜”？请来楼市专家与律师团队，为这群正处于尴尬局面市民答疑解惑。
焦点1 时间界限： 我算新的还是旧的？
问：刚做了网签又或者是刚交订金的我，怎么办？
答：可以按照原政策实行。
新政规定：3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。
3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。
不过，请注意，如果在网签（备案）的同时，未办理首期款资金监管的，又或者虽然签订监管协议但是没有来得及查询征信的群体，会受限贷新政影响，从而需要提高首付比例。
焦点2
关于毁约：
我要毁约并退回定金，
可以吗？
问：在调控政策出台之前已签订了购房合同，现在没购房资格了，定金能退回来吗？
答：因限购后失去买房资格，要求解除合同，一般会支持。
律师答疑：一般情况下，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
问：在调控政策出台之前已签订了购房合同，现在首付提高了宝宝没钱买了，定金能退回来吗？
答：要看情况，有拿得回来的，也有拿不回来的。
律师答疑：1、限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律是不支持的。
2、调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行而请求解除合同的，法律是支持的，卖房人应当将收受的购房款或者定金退还给买房人，卖房人因此而发生的合理费用、损失，买房人应当补偿。
焦点3
宝宝们，“认购定金”能拿回吗？
问：限购限贷出台之前仅签订了认购书，现因新政买不了房，能拿回定金吗？
答：可以拿回！
律师答疑：因为只是认购书，并且出于“不可归责于当事人双方的事由”，因此可以拿回。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
焦点4
都怪你都怪你，我能要求赔偿吗？
问：本已约好过户时间，但业主因故推迟了，不料期间限购新政出台，导致买家失去购房资格，合同无法继续履行，买家可否追究业主违约责任？
答：你可以干掉他！
律师答疑：守约方可以追究对方的违约责任，因为如果正常履行合同的情况下，可以避免被限购限贷，正是由于一方的违约行为才导致合同无法履行，因而违约方应承担违约责任。
焦点5
买家耍赖，我能不卖房了吗？
问：买家因限购限贷政策导致合同无法继续履行，但是买家耍赖，不行使合同解除权，就这么拖着，出售方可以解除合同并要求赔偿吗？
答：可以单方面解除！
律师答疑：对于买卖双方，双方都有权行使合同解除权。
因限购限贷政策被依法解除合同，卖房人可以要求买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。
焦点6
买卖不成了，中介费我能不给吗？
问：房屋买卖合同因新政影响解除，中介费还需要支付吗？
答：给少点可以，完全不给不行，人家中介公司也是辛辛苦苦陪了你好几个月，没功劳也有苦劳啊亲！
律师答疑：因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需要向中介支付必要费用及合理报酬。
答疑团队：合富辉煌、亿达按揭、广州金桥百信律师事务所谢秋律师
手记
来自律师的忠告：
一别两宽，各自欢喜
来自敦煌山洞有一段著名的唐朝人“放妻协议”，协议是这么写的：
凡为夫妇之因，前世三生结缘，始配今生为夫妇。若结缘不合，比是冤家，故来相对；即以二心不同，难归一意，快会及诸亲，各还本道。愿妻娘子相离之后，重梳婵鬓，美扫娥眉，巧呈窈窕之姿，选聘高官之主。解怨释结，更莫相憎。一别两宽，各生欢喜。
这份协议真是酷到没朋友，秒杀了古今多少人。看现在的明星因为离婚斗得不可开交，厮杀得风度尽失，就知道今人未必如古人。
闲话少提，最近也是楼市毁约、纠纷高发的季节，原因当然是一竿子插进来的限购新政，作为“不可归责于当事人双方”的“第三者”，这个新政所带来的法律纠纷大概还需一两个月时间消化。
俗话虽然这样说，再不行咱们就法庭上见！但是那些律师哥哥姐姐，也是冒着没生意做的风险，真诚地奉劝各位正发生着各种纠纷、摩拳擦掌的街坊们，友好协商是上上策，诉讼仲裁应该是到不得已才做的事。
新政既出，有买家虽然买房不成有些难受，可能也觉得既然有法规撑腰，只要说声不买了，卖家就该乖乖退钱，还双手奉上利息。在房屋买卖合同的纠纷里，律师想告诉你，这类事情实在看过太多，很多时候都是只因口舌之快导致的不必要麻烦，其实对谁也没好处。
不管买方还是卖方，应该都是憋着火的。只要没有违约，实际上就没有谁欠谁的。离婚的尚且还有自行协商，去民政局办手续各自安好。买卖房屋本来也是美事，更没必要真闹到对簿公堂。折腾到最后，无论谁输谁赢都会褪掉半层皮。
受影响的买家要根据新政迅速评估自身情况，需要多些时间筹钱，还是彻底失资格只能解约……最好和中介尽早沟通，选出相对较好的方式；还买得成，协商多给点时间；彻底买不成，至少也有那么一点善意，利息方面不用那么锱铢必较，让其实也付出不少时间、精力和期待的业主，早点顺利重上卖房路。
被耽误的出售方也先消消郁闷，体谅买家的难处。能给时间的还是多给一点，完全买不了的，商量签个解除协议，退钱稍微爽快一些。毕竟，你是先一步上了车的，本来就比对方少了不少痛苦和纠结。
所谓买卖不成仁义在，还是应将心比心，解怨释结，更莫相憎。但愿大家都可以一别两宽，各生欢喜吧！